Vana maja renoveerimise 5 suurt väljakutset

Paljud kodu omanikud eelisatavad vanu maju uutele peamistel põhjustel, et vanal majal võib olla parem kvaliteet, puidul on tekkinud loomulik vananemise ilme ning arhitektuur ja detailid annavad kodule karakterit, mida uuest majast ei leia.

Kui oled otsustanud, et vana maja renoveerimine on midagi, mida soovid ka ise ette võtta, siis olen kirja pannud 5 peamist väljakutset, millega tuleb Sul kokku puutuda.

1. Vesi ja niiskus

Niiskus ja kogunenud seisev vesi on ühe vana maja kõige hullem vaenlane. Niiskus toodab hallitust, millest võivad kasvada seened ja sealt edasi ka maja vamm. Vesi hävitab puitu ja nii võib pealtnäha korraliku maja renoveerimine kujuneda äärmiselt kulukaks.

Enne vana maja ostmist tasub üle vaadata kõik kappide tagused, et ei leiduks niiskeid laike. Kui vähegi võimalik, siis katsu üles võtta ka seina laudu või mõni põranda nurk. Samas, kõige selle juures pead arvestama, et seinte sisse näha ei saa. Parem karta kui kahetseda ning pane kõrvale vähemalt 10–15% renoveerimismaksumusest ootamatusteks.

2. Praod vundamendis

Vanade majade ehituskvaliteet võib olla parem, kuid nende vundamendid ei pruugi alati kõige paremini ajahambale vastu pidada.

Vundamentide parandamine on alati kallis tegevus, kuna nõuab suuremahulisemat lahti kaevamist ja maja toestamist. Eriti halvas seisukorras võib olla vundament madalamates paikades, kus vesi on pääsenud vundamenti uuristama.

Enne maja soetamist proovi vaadata, ega vesi ei ole uuristanud maja ümber käike ja kui majal on kelder, siis vaatle hoolikalt keldri seinu.

Kui vana maja ehitati, siis suure tõenäosusega ei ehitatud elektrisüsteemile korraliku maandust. Tänapäevased nõuded elektrisüsteemidele muutuvad järjest nõudlikumaks ehk enne maja soetamist tasuks maja üle käia ka elektrikuga.

Peamised puudused vanades majades on vanad rabedamad vasest kaablid, puudulik või olematu maandus ning pistikute vähesus. Moderne majapidamine eeldab kordades rohkem pistikuid ja elektrit tarbivaid seadmeid ning seda kõik peab elektrisüsteem suutma ka üleval pidada. Koos elektrikuga uuri, kui keeruline on süsteemi ümber muuta või uusi kaableid vedada.

Suure tõenäosusega peab üle vaatama ka elektrikilbi ja majja tulevad võimsused. See kõik on aga oluline, et Sinu uues kodus oleks mugav ja turvaline.

4. Aknad

Vanad puitaknad ei ole eriti soojapidavad. Kui vana maja renoveerid, siis pead arvestama ka uute akende paigaldamise kuluga. Puitaknad on kallimad, kui plastaknad, kuid jätavad autentsema mulje.

5. Vanad settekaevud

Vanade majadega ei saa enne teada, mis maasse peidetud, kui alustad renoveerimistöödega. Vana maja ümbrusest võib leida nii settekaevusid kui ka tavalisi pooleldi kinni aetud kaevusid.

Probleeme tekitab enim vanad metallist maa sisse kaevatud settekaevud. Nende olemasolul pead otsustama, kas jätad konteineri maa sisse ja täidad selle kivide, liiva või muu materjaliga või lased selle välja kaevata. Välja kaevamisel pead muidugi arvestama lisakuluga nii kaevamisele, transpordile kui ka materjalile, et auk jälle kinni ajada.

Kokkuvõtvalt

Vana maja renoveerimine võib esmapilgul tunduda lihtsa projektiga, kuid sellega võivad kaasneda ootamatud ja varjatud kulud. Alati planeeri ootamatusteks ning kui eelarve on piiratum, tasub vanast majast pigem mööda vaadata. Enne vana maja ostmist aga kindlasti konsulteeri ehitusettevõtjaga, kes oskab võimalikele takistustele tähelepanu juhtida enne, kui need kulukateks probleemideks kujunevad.

Loe artiklit ka siit.

Jaga minu postitusi ka teistega:

7 nõuannet edukaks koostööks ehitajaga

Enamikele uue kodu otsijatele on kõige keerulisem vastata küsimusele kust leida head ehitajat? Minu kogemus näitab, et edukas ehitusprojekt saab põhineda vastastikkusel aususel ja kommunikatsioonil. Tellija peab enda jaoks läbi mõtlema, mida soovib ehitajalt saada ning samas ka usaldama ehitajat, kui professionaali. Olen kirja pannud 8 nõuannet, kuidas ka Sina saad enda ehitusprojekti muuta edukamaks. Kui oled aga kodu renoveerimas, soovitan lugeda artiklit ise ehitamisest.

1. Ära alusta ehitaja otsimist liiga vara

Enne, kui krunt ostetud, on tavaliselt suur tuhin hakata kohe ehitajat otsima, et planeerida ehituseks mõeldud kulusid. Minu soovitus on aga enne ehitajatega ühenduse võtmist projekt hoolikalt läbi mõelda. Mida täpsema plaani suudab tellija esitada, seda täpsema hinna saan ka mina anda.

Ehitaja käest tasub hinnapakkumisi küsida siis, kui maja projekt on juba valmis ja kinnitatud. See võimaldab ennetada täiendavaid kulusid, mis võivad planeerimise või projekteerimise faasis esile kerkida.

2. Mõtle läbi objekti maht

Enne ehitaja otsimist mõtle, mis stiilis maja ja millises mahus Sa endale soovid. Suurtele korterelamutele spetsialiseerinud ettevõtted peavad olema äärmiselt organiseeritud, omama suurt tagatuba raamatupidajatest, projektijuhtidest ja objektijuhtidest, kes suudavad suurprojekte hallata. See aga tähendab reeglina ka suuremat kulu tellijale.

Telje teises otsas on ühe mehe ehitusettevõtted, kes töötavad üksinda. Nad on küll kõvasti soodsamad, kuid nende puhul peab arvestama võimalikke tõrkeid, mis võivad suhtluses tekkida.

Kui on plaan ehitada ühe/kahe pere eramut, siis tasub vaadata väiksemate ehitusettevõtete poole, nagu Visionplus Eesti, kellel on nii kogemust, kui ka ressurssi, et mõistliku hinnaga projekti teostada.

3. Ole täpne

Enda suhtluses ehitajaga tasub lähtuda mõttest, et midagi ei ole kokku lepitud enne, kui kõik on kokku lepitud. Mida täpsemad juhised saad anda ehitajale, seda ladusamalt läheb ka Sinu kodu valmimine. Võtame näiteks kas või kõige lihtsamad enesest mõistetavad asjad nagu materjalid. Kes hangib materjalid? Kes ostab värvid? Kui objektil saavad kruvid otsa, kes neid juurde toob? Mida rohkem sarnaseid detaile suudad läbi mõelda, seda täpsema hinnangu saab ka ehitaja objekti maksumuseks öelda.

4. Üks vastutaja

Tellijal võib tekkida kiusatus teatud eri tööd ise tellida selle asemel, et üldehitajal lasta allhanget korraldada lootes saavutada hinnavõitu. Kuigi on tõsi, et üldehitajad võtavad allhankijatelt tasu, on see seda väärt. Erinevate allhankijate manageerimine objektil nõuab kogemusi ja erisokusi, mille puudumisel võib projekt jääda venima ja loodetud kasu asemel või projekt isegi kallimaks minna.

Kui lased ehitajal hallata allhanke korras palgatud spetsialiste, omab projekti juht selget ülevaadet, kes teeb milliseid töid ja millises järjekorras. Tellija jaoks on üks vastutaja, kes hoolitseb, et projektis lubatu saab teoks õigeks ajaks ja kokku  lepitud hinnaga.

5. Las ehitaja juhib projekti

Kuigi projektijuht ei ole kogu aeg objektil, tasub kõik mured ja probleemid rääkida ainult projektijuhile. Kui vaadates mõne seina valmimist tekib idee midagi muuta, on kiusatus suur see kohe ehitajale ära rääkida, et töö kiiresti tehtud saaks. Igal valitud lahendusel on põhjus ja pealt näha väike muudatus materjalis, värvis või muus võib tunduvalt muuta üldist projektiplaani ja valmimistähtaegu. Aruta enda mõtted projektijuhiga koos läbi ja siis jõuate koos parima lahenduseni.

6. Saa aru lepingu tähtsusest

Ehitusleping on lihtsustatult kokkulepe, kus ehitaja nõustub ehitama ning tellija nõustub selle eest maksma. Lepinguga pannakse paika projekti maht, tööde hulk ja valmimis tähtajad. Lisaks lepitakse kokku ka tasumises. Millal tasutakse ettemaksu ja mis tingimustel erinevate tööde eest.

Oluline on lepinguga paika panna ka “mis siis kui” juhtumid nagu mis juhtub, kui ehituse käigus muudetakse projekti?

Peale lepingu sõlmimist lepingut tavaliselt enam ei vaadata, kuid kui leping on paigas, on nii tellijal kui ka ehitajal kindlam projektiga edasi minna.

7. Koosta üks lõplik ülevaatuse nimekiri

Kui ehitus on hooga käima läinud, on kõikidel tavaliselt hea meel. Probleemid tekivad aga tavaliselt viimistlustööde käigus, kus mängu tulevad rohkem meeldivuse küsimused.

On oluline mõista, et siseviimistluses tehtud parandused on kulukad ja nõuavad palju aega. Ühe lisa pistiku panemine võib tähendada kuni nädalast lisa, kuna seinu peab uuesti pahteldama ja värvima.

Mõelge koos ehitajaga välja, millistes etappides vaatate valminud tööd üle, et saaks ühe etapi lõpetada ja tööd üle anda.

Kui need punktid oled enda jaoks läbi mõelnud, siis võta ühendust Visionplus Eesti-ga. Vaatame projekti koos üle ja leiame sobivaimad lahendused.

Jaga minu postitusi ka teistega:

Andres Jõgi top 8 soovitust uue maja ehitaja valimisel

Oled planeerimas uue maja ehitust, kuid ei tea, millist ehitajat valida? Andres Jõgi, Visionplus Eesti juht jagab enda 8 peamist soovitust ehitaja valimisel.

Hangi soovitusi

Alusta enda sõpradest ja tuttavatest. Uuri, kas keegi on viimasel ajal midagi ehitanud ja kuidas on rahule jäädud. Ei ole palju ka naaberkrundi omanikult küsida, kes tema jaoks ehitab ja kuidas ehitajaga rahule on jäetud.

Abiks on ka internet. Näiteks Visionplus Eesti lehele oleme üles pannud tagasiside enda klientidelt, et saaksite vajadusel kas või nende käest meie kohta uurida.

Tee telefoni teel intervjuusid

Kui oled esmase ehitajate nimekirja koostanud, soovitan nendega teha üks kiire telefonikõne ja läbi käia need küsimused:

• Kas nad teostavad soovitud suurusega projekte?

• Kas nad saavad anda eelmiste klientide nimekirja?

• Mitu projekti on nendel Sinuga samal ajal?

• Kui kaua on nad oma alltöövõtjatega koostööd teinud?

Vastused nendele küsimustele näitavad ehitaja kättesaadavust, usaldusväärsust, kui palju tähelepanu saavad nad Sinu projektile anda ning kui sujuvalt töö läheb.

Kohtu näost näkku

Telefoni kõnede tulemusena vali välja kolm või neli, kellega soovitan ka näost näkku kohtuda. Oluline on ka ehitaja ja tellija vaheline isiklik klapp, kuna ehituse valmimine võib võtta aastaid ja kahe poole omavaheline suhtlus on eduka projekti võti (loe ka  7 nõuannet edukaks koostööks ehitajaga). Samas ära lase ka ehitaja isiklikul šarmil ennast eksitada. Kindlasti kontrolli ehitusettevõtte tausta krediidiinfost ja võimalusel räägi teiste tellijatega.

Uuri tausta

Nüüd, kui oled oma nimekirja kitsendanud, tee natuke uurimustööd. Helista endistele klientidele, et uurida, kuidas nende projekt läks ja küsi näha valmis ehitist. Aga Sa ei tohiks sõltuda ainult tulemustest. Veelgi olulisem on käia ka praegustel objektidel ja vaadata ise, kuidas ehitaja töötab. Kas töökoht on puhas ja ohutu? Kas töötajad on majaomaniku vara suhtes viisakad ja ettevaatlikud?

Tee plaane ja küsi hinda

Kui eelnev uurimustöö on edukalt lõpule viidud, on aeg hakata valmistuma enda uueks projektiks. Vastutustundlik ehitaja ei soovi pelgalt maja projekte ja jooniseid, vaid ka mõtet või visiooni, mida tellija projektist soovib ja kui palju tellija on valmis kulutama. Pakkumiste võrdlemiseks palu kõigilt ehitajalt lahti kirjutada hinnang materjalile, tööjõukuludele ja muudele kuludele. Üldiselt moodustavad materjalid 40% kogukuludest. Ülejäänud hõlmab üldkulusid ja tüüpilist kasumimarginaali, mis tavaliselt 15 kuni 20 protsenti.

Pane paika maksegraafik

Oluline nipp on enne kokkuleppe sõlmimist paika panna tasumistingimused ja maksegraafik. Maksekokkulepped võivad palju öelda ehitaja eetikast või finantskäitumisest. Kui ehitaja soovib üle poole hinnast ettemaksuna, võib see viidata ehitaja finantsprobleemidele. Suuremate projektide puhul küsitakse ettemaksuks 10% projekti maksumusest ning ülejäänud jaotatakse võrseteks osadeks, kus 15% jäetakse lõppu peale projekti vastu võtmist.

Suuremat ettemaksu küsitakse, kui ehitatakse kallimate või pikemate tellimistähtaegadega materjalidega. Oluline on, et maksegraafik on läbi arutatud ja mõlemale poolele aktsepteeritav.

Hind ei tohi olla peamine faktor

Pakkumiste seast välista teistega võrreldes liiga odavana tunduvad pakkumised. Kuskilt peab odavus tulema ning tavaliselt väljendub see madalamas materjalide ja ehitajate kvaliteedis.

Kõige olulisem tegur ehitaja valimisel on see, kui hästi te omavahel suhtlete. Suhtlemine on iga eduka projekti alus. Kui kõik muu on võrdne, on parem kulutada natuke rohkem ja saada keegi, kelle palkamisel olete rahul.

Pane kõik kirja

Koostage leping, kus kirjeldatakse täpselt projekti igat etappi:

  • maksegraafik
  • alguskuupäev ja eeldatav lõppkuupäev
  • kasutatavad materjalid ja tooted

Lepingu nõudmine ei tähenda usaldamatust, see on eduka projekti kindlustamine.

Lõpetuseks, kui soovid pidada nõu, millist ehitajat valida ja millist välistada, võta minuga ühendust. Hea meelega annan nõu ja jagan soovitusi.

Jaga minu postitusi ka teistega: